土流网伍勇的土地经营权抵押贷款探索之路

2015年01月16日来源：网易财经

过去两千年里，什么资产的升值幅度最大？答案是“农田”，升值1200%，幅度远超贵金属和其他生产资料。资本大鳄索罗斯于2011年抛出的这个观点，或许更能赢得处于土地改革浪潮中的中国人的共鸣。在过去3年里，全国土地承包经营权流转面积增加了1.52亿亩。这个数字，相当于2011年前几十年里流转总量的六成多。数据暴涨的背后，是越来越多的人相信“土地流转是新一轮财富盛宴”。

“下乡包地”已经不新鲜了，眼下的热门投资话题是“土地经营权抵押贷款”。不仅仅是风投、银行、担保公司和土地流转中介，即使普通人也有可能分一杯羹。

风投来了

今年30岁的伍勇，衣着朴素，思维跳跃，眼角藏着一丝“互联网从业者”式的敏锐。他的创业史也是互联网式的。大学期间通过网络赚得第一桶金；毕业那年，看好当时还属冷门的土地流转，创办“土流网”。他赌中了，近几年的行业爆发，让公司的业务量呈几何式增长，成为业界翘楚。很快，“风投”找上了门。

那是2014年6月的一天，盛大投资到长沙造访伍勇的公司。双方谈得还算投机，伍勇说，“如果有兴趣，还请早点做决定。”公司已经实现了盈利，也有几家风投来访过。他当时的心态是，能和盛大谈下来最好，谈不成也无所谓。

“对方说要请示领导，出门打了个电话，回来说，‘伍总我们签协议吧’。从见面到签字，就花了一个小时。”伍勇回忆。

半年后，在北京人民大会堂召开的推荐会上，伍勇宣布，“土流网”获得盛大5000万元A轮投资。那一个小时里，双方到底谈了什么？

“基本上是我在讲，介绍了我们准备做什么，”伍勇补充，“土地经营权抵押贷款放开，有人要贷款，有人要放贷，中间的渠道还不畅通。我们准备做这个渠道商。”

又一个巨大的资金市场

汉寿县地处西洞庭湖畔。2014年，这里出现了湖南首例“纯粹的”土地经营权抵押贷款。作为湖南企业，“土流网”自然把汉寿视为业务拓荒地。汉寿县农经局副局长唐帆和伍勇交谈过，他对这个年轻人的印象是“有眼光”。唐帆对土地经营权抵押贷款的一番分析，也让伍勇坚定了信心，“这个市场很有前景”。

“进入新世纪后，传统的一家一户的农业生产方式逐渐瓦解，取而代之的是以规模化、机械化为特征的新型农业，”唐帆以农业大县汉寿为例，“最近几年，出现了很多种粮大户、蔬菜种植大户、水产养殖大户。”规模化和机械化所需要的投入，动辄几十上百万，非传统小农生产可比。汉寿有100多万亩耕地、60多万亩林地、30多万亩水面。唐帆估算，如果按现代农业生产方式来运作，包括基础设施在内，每年需要新增的投入以百亿计。

“但现有的三大资金筹措渠道—金融机构涉农贷款、工商企业直接投资、农资赊销，加起来也远远满足不了每年百亿的需求。”唐帆说，“农村需要新的融资渠道，这也是汉寿试点土地经营权抵押贷款的初衷。”

2014年3月，汉寿一家水产养殖社的理事长，以292亩水面10年的经营权做抵押，向当地信用社贷款50万元。和许多地方“物权+经营权”组合贷款方式不同，这笔贷款以纯粹的经营权做抵押。因此，汉寿人称之为“纯粹的”土地经营权抵押贷款。

2014年，汉寿几家银行共发放41笔土地经营权抵押贷款，总额近2000万。“汉寿模式”引发了高度关注，国家6部委、十几个地方政府的调研团先后造访。湖南省政府农村工作办公室也曾发文推广。“这种模式如果能充分运作起来，汉寿能撬动多少贷款？能为农村、农业注入多少资金？”唐帆畅想，“如果在全国铺开，那更是一个巨大的市场。”

政府与银行的顾虑

然而，进入实际操作层面，无论是地方政府还是金融机构，显然要谨慎许多。

“汉寿模式”的操作细则，由当地政府和银行共同商议出台。它要求，贷款申请人的粮食种植面积在100亩、经济作物或养殖面积50亩以上，经营存续期5年以上—贷款申请者的大部分地肯定都是租来的，如果他一次性缴纳了5年的租金，已经经营了一年，那么他的经营存续期就只剩下4年，达不到申请门槛。此举，意在控制贷款风险。

汉寿县农经局副局长李娟介绍，到2014年底，他们一共收到了90多笔贷款申请。其中近50笔，因为经营存续期不达标等原因，被挡在了门槛外。“我们曾经设想过一些辅助性的方案，降低贷款门槛，拓展业务面。”汉寿县农经局一名官员说，“但金融部门担心风险不好控制，不大同意。”

作为放款方，银行有顾虑不难理解。中国人民银行汉寿支行副行长曾云祥说，“我们当前的主导思路，还是稳妥推进。”岳阳县一家银行的副行长说得更直接，“土地经营权抵押贷款毕竟是个新事物，风险多大，现在还不好说。银行的钱又不愁贷不出去，何必急着去冒那个险。”岳阳县也是土地经营权抵押贷款的“先行先试地”，2014年发放了2000多万元贷款。

那么，有没有可能像房产抵押贷款那样，引入一些风控机制？比如：担保。

担保公司的风险容忍度，通常比银行高。用唐帆的话来说，“假设某个贷款人的经营存续期不足5年，但是担保公司认为他的经营状况、偿还能力良好，愿意为他提供担保，事情就好办多了。如此一来，贷款的门槛也就低了。”

他计算过，加上担保公司的费用，担保贷款的年利率在8%到10%间，低于民间借贷。“农业产业的收益率通常在5%到30%之间，一些经营状况好、资金缺口大的经营者，对这类贷款还是有需求的。”

“担保公司愿意介入，等于把银行的风险降到了最低。”曾云祥说，“银行自然是欢迎的。”2014年，当地政府、银行和常德市财鑫投资担保公司开过讨论会。曾云祥记得，“有银行表示，如果财鑫担保能够介入，贷款利率还可以降低一个点。”因为某些原因，这个协议最终没有达成。但“财鑫担保”确实准备介入土地经营权抵押贷款这一领域。

“掘金者”的机会

“规模农业是个烧钱的事，经营者最愁怎么融资。找银行，地不能抵押，农机抵押也很难，换句话说，没什么可以抵押的。”伍勇说，“你现在告诉他，土地经营权可以抵押贷款，他高兴还来不及。”

每年接触数以万计的客户，伍勇很清楚他们的想法。“银行也不是不愿意放款，只是中间渠道还不够畅通。那么，我们能不能设计一个更完善的模式，打通这个渠道？”伍勇从中发现了商机。在汉寿和岳阳，他拜访农经部门和人民银行，得到的是鼓励。如唐帆所说，“土地经营权抵押贷款现在还是个婴儿，要长大成人，少不了市场的抚育。”

对伍勇来说，眼下最重要的事，就是“探索”。他曾设想过与担保公司合作，“比如，风险我们来承担，收益双方分成。”尽管还存在许多障碍，但在唐帆看来，这种想法并非不可能，“从中央到地方都倡导建立涉农担保体系，民间资本想介入是有机会的。”引入保险产品，也是一条路。伍勇不久前和一家保险公司达成了初步意向，共同探索“土地经营权抵押贷款保险”。

“土流网”甚至尝试过以民间借贷的方式直接放款。土地经营权做抵押，几十万的金额，三五个月的期限，伍勇说，已经做成过几笔，还款也很顺利。“利息不高，我们的目的也不是赚钱，纯粹是为了发现问题，积累经验。”他说。委托银行贷款，似乎也可以试一试。“还有小贷公司、网贷平台……可以合作的对象很多，我们都想试一试。”伍勇开玩笑，“我们不怕犯错，就怕不知道错误在哪里。”

违约怎么办

土地经营权抵押贷款，无论用哪种模式，都会面临一个共同难题—万一还款违约，抵押物怎么处置？对银行、担保公司等金融机构来说，这是他们担忧风险的关键所在。

目前，“土流网”挂牌的土地面积有3亿亩，已经成功交易数千万亩，其中由“土流网”直接促成的交易上万笔。公司有100多个办事处，覆盖除西藏和台湾外的所有省份。“我们有客户资料库，有业务员团队。对我们来说，处置一份经营权，跟平常做一笔业务没太大区别。”伍勇说。这也是他和风投、金融机构谈合作的底气。

“土流网”还有另一个潜在“掘金点”—估值服务。贷款申请通过后，需要对申请人所有经营权进行估值。在汉寿，估值由农经部门、银行、贷款申请人三方共同完成。贷款额，通常是估值额的70%。目前，汉寿的估值服务是免费的。“虽说可以降低农民负担，但今后业务量扩张，再免费，对我们的压力就很大了。”唐帆说，“不过，我们就算想收费，目前还找不到依据。因为政府没有授予任何一家机构这类估值资质。”在程序上，这也是一个需要解决的问题。

“万一发生还款违约，银行向法院申请处置经营权，也需要估值。”唐帆问，“那么，谁有估值资质呢？”他判断，随着土地经营权抵押贷款的逐渐成熟，会有一批主体被授予估值资质。